Emsal nedir?
Emsal, imar planında parsele yapılabilecek toplam inşaat alanının parsel alanına oranıdır — teknik adıyla KAKS (Kat Alanı Katsayısı). "Emsal 2" olan 500 m² parselde toplam 1.000 m² inşaat yapılabilir.
Formül basit olsa da pratikte asıl belirleyici soru şudur: hangi alanlar emsale dahil?
Emsal hesabına genellikle DAHİL olanlar
- İskan edilen tüm katlar (normal katlar, çatı ve bodrumda iskan edilen bölümler)
- Kapalı çıkmalar
- Asma katlar
Genellikle emsal DIŞI tutulanlar
- Sığınak, otopark, teknik hacimler (ısı merkezi, jeneratör, su deposu)
- Yangın merdiveni, asansör kovaları (bir kata kadar)
- Ortak alanların plan notunda sayılan kısımları
- Açık balkonlar (plana göre belirli oranda)
Önemli: Bu listeler tipik uygulamadır. Bağlayıcı olan, parselinizin tabi olduğu uygulama imar planının plan notlarıdır — aynı ilçede plandan plana değişebilir.
Neden bu kadar önemli?
Emsal harici alanlar doğru kullanıldığında, aynı emsal değeriyle fiilen daha büyük bir bina yapılabilir. Fizibilite hesabında bu fark satılabilir alanı, dolayısıyla projenin kârlılığını doğrudan etkiler. İmarsal analizi, plan notlarını da değerlendirerek gerçekçi bir satılabilir alan tahmini üretir.