Kat karşılığı nedir?
Kat karşılığı (resmî adıyla arsa payı karşılığı inşaat), arsa sahibinin arsasını müteahhide vermesi ve karşılığında yeni binadan belirli oranda daire/m² alması modelidir. Müteahhit inşaatın tüm maliyetini üstlenir; kazancını kendi payına düşen daireleri satarak çıkarır.
Oranlar nasıl belirlenir?
Pay oranı bir pazarlık sonucudur ve şu değişkenlere bağlıdır:
- Arsanın konumu ve m² satış fiyatları — fiyat yükseldikçe mal sahibi payı artar
- İmar hakları (KAKS) — aynı arsadan ne kadar satılabilir alan çıkacağı
- İnşaat maliyeti — maliyet arttıkça müteahhit payı artar
- Bölgedeki rekabet — talep gören bölgede oranlar mal sahibi lehine döner
Türkiye pratiğinde mal sahibi payı %35-60 aralığında seyreder; merkezi ve değerli bölgelerde %50'nin üzerine çıkar.
Süreç adım adım
- İmar durumu analizi — parsele ne çıkacağını netleştirin (İmarsal tam bunu yapar).
- Ön fizibilite — toplam inşaat alanı, daire sayısı, maliyet ve satış projeksiyonu.
- Müteahhit görüşmeleri — teklifleri aynı veri üzerinden karşılaştırın.
- Sözleşme — noterde düzenleme şeklinde; pay dağılımı daire bazında netleşsin.
- Ruhsat + inşaat + teslim — süre ve ceza maddeleri işlesin.
Sözleşmede kritik maddeler
- Pay dağılımının daire bazında (kat, cephe, m²) yazılması
- Teslim süresi ve gecikme tazminatı
- Teknik şartname (malzeme kalitesi) eki
- Teminatlar — ipotek, banka teminatı veya sigorta
Pazarlığa oturmadan önce elinizde kendi fizibilite rakamlarınız olsun: aşağıdaki hesaplayıcı hızlı bir başlangıç verir; ücretsiz analizle parselinizin gerçek KAKS'ı üzerinden netleştirin.